פרויקט אלנבי - אחד העם (99) בע"מ נ' דומיסיל טי אל וי בע"מ ואח'

החלטה

לפני בקשה לצו מניעה זמני, שהגישה המבקשת כנגד המשיבים, לעשות שימוש בנכס המצוי ברח' אלנבי 99 בתל אביב, [להלן: "המושכר"] אשר הושכר ע"י המבקשת למשיבה 1, בהסכם שכירות, לו ערבו המשיבים 2,3.

לחלופין, עתרה המבקשת למתן צו מניעה זמני שיעמוד בתוקפו עד למתן פס"ד בתובענה לפינוי שהגישה, האוסר על המשיבים לעשות שימוש במושכר למטרת פאב או בר ו/או כל מטרה אחרת ו/או נוספת החורגת ממטרת השכירות הקבועה בהסכם השכירות. עוד התבקש צו מניעה זמני לעצירת כל פעולות בינוי או שיפוץ או שילוט בשטח המושכר לרבות תוספות בנייה, למניעת שימוש בשטחים בבניין שאינם מהווים חלק מהמושכר ובפרט שטח המרתף, לעצור כל פעולה ו/או הליך אישור שביצעו המשיבים כלפי הרשות בקשר עם המושכר לרבות מניעת ועצירת בקשה לשינויי יעוד המושכר, ו/או בקשה לקבלת אישורים לשימוש חורג בו ובקשה לרישיון עסק.

המבקשת הינה הבעלים של המושכר. בעת חתימת הסכם השכירות, הסכימו הצדדים גם כי הוא יושכר לצורך ניהול והשכרת משרדים ו/או יחידות דיור בלבד, "והשוכר לא יהיה רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת או נוספת" (סעיף 4 להסכם). באותו סעיף גם נקבע כי השוכר בדק את התב"ע החלה על מקרקעי הבניין, ובסעיף 6 נאמר כי המושכר במצב הרוס.

בסעיף 7 לאותו הסכם נקבע כי על השוכר לעשות כל שיידרש לצורך קבלת רישיונות והיתרים הנדרשים על פי דין לשם ניהול ותפעול המושכר בהתאם למטרת השכירות ו/או לשם הוצאתו של כל אישור נוסף אשר יידרש להפעלתו.

סעיף 46 להסכם, קובע כי אם יפר השוכר את ההסכם הפרה יסודית, יהא המשכיר רשאי לבטל את החוזה ובמקרה כאמור יהא השוכר חייב לפנות את המושכר מיד עם קבלת הודעת הביטול.

בד בבד, עם חתימת ההסכם נחתמה על ידי הצדדים בקשה משותפת לחתימה על פסיקתא.

המשיבים החלו לשפץ את המושכר, ועל פי טענת המבקשת, הסתיים השיפוץ והמשיבה עושה שימוש במושכר למטרה של פאב הקרוי "HANGOVER" אותו פתחה לקהל הרחב על דעת עצמה.

לטענת המבקשת, עושה המשיבה 1 שימוש במושכר בניגוד להוראות הסכם השכירות, יעוד המושכר, היתר הבנייה והתב"ע החלה עליו. משמעות הדבר, לשיטתה, הפרת ההסכם המקנה לה את הזכות להשתמש בבקשה המשותפת לחתימה על פסיקתא, לפינוי המושכר, ואף לסעדים המתבקשים כסעדים זמניים.

המשיבים טוענים כי כל "ההפרות היסודיות" נעשו בידיעתה של המבקשת ובברכתו של בא כוחה. לשיטתם, יש לדחות את הבקשה למתן צו מניעה זמני מחמת ליקויים משפטיים שנפלו בה הכוללים חוסר ניקיון כפיי המבקשת, שיהוי, מעשה עשוי וזהות בין הסעד העיקרי הנתבע בהליך העיקרי לסעד הזמני.

לטענת המשיבים, השיפוץ שנעשה על ידם היה שיפוץ פנימי שאיננו דורש היתר בנייה, למעט החלפת גרם מדרגות רעוע, שהעירייה הייתה ערה לו. עוד טענו כי התקשרו עם אדריכלית, הגישו בקשות לשימוש חורג, קיבלו אישור קונסטרוקטור, והינם בתהליכי רישוי לפאב, כל זאת בידיעת המבקשת ובעידודה.

לטענתם, והשתהתה המבקשת בהגשת הבקשה במשך למעלה מחודשיים שכן נודע לה על ההפרה לכאורית של המערכת ההסכמים כבר מהרגע הראשון שבו החלה המשיבה בשיפוצים והכשרת המושכר לצורך פאב. עוד נטען על ידה, כי מדובר בנסיבות בלתי הפיכות ובמעשה עשוי שכן המשיבה 1 כבר השקיעה למעלה מ- 700,000 ₪. בנוסף נטען לזהות הסעד הזמני והקבוע.

באשר לסעד החילופי, התנגדה המשיבה 1 בטענה כי חלק מהעבודות שאת עצירתן מבקשים, חיוני להבטחת בטחון הציבור והשכנים. באשר להפסקת הליכי הרישוי ועצירתם, נטען ע"י המשיבה כי היה על המבקשת לצרף את העירייה כמשיבה נוספת.

עוד בטרם התבררה בקשה זו, הוגשה הבקשה לחתימה על פסיקתא, כמו גם תביעת הפינוי. הפסיקתא נחתמה, ואין החלטה זו עוסקת בפינוי כלל.

שמעתי את הצדדים, עיינתי בבקשה ובתגובה ולהלן החלטתי:

צו מניעה הוא סעד שאינו יוצר זכות מהותית חדשה, אלא רק בא לסייע במימוש ובהגנה על זכויות קיימות או זכויות שתיווצרנה בעתיד.

המתנגד לסעד צריך להראות שבידו זכות העלולה להיפגע על ידי מתן הסעד המבוקש.

"בהפעלת שיקול דעתו, על ביהמ"ש להתחשב בשני פרמטרים עיקריים; האחד, האינטרסים והערכים הבאים לידיי התנגשות. הפרמטר השני הוא השלב בהליך השיפוטי בו מתעוררת השאלה..." (ערעור אזרחי 214/89, אבנרי נגד שפירא, פד מג (3) 854).

אינני נדרשת לטענת חוסר ניקיון הכפיים הנטענת כלפי המבקשת, עניין זה ידון מן הסתם, בתובענה לגופה. משכך, אינני נעתרת לבקשה למתן סעד להפסקת השימוש במושכר לחלוטין, שפירושו פינוי המושכר כפי שהתבקש כסעד עיקרי בתובענה לגופה.

מוצאת אני לנכון להיעתר לבקשה החילופית האוסרת על המשיבים להשתמש במושכר למטרת פאב או בר. הפעלת הפאב שעה שלא ניתן לו היתר לרישיון עסק ע"י הרשות המוסמכת – איננה חוקית.